Купить квартиру осенью 2021

Тенденции рынка и рекомендации эксперта Уральской палаты недвижимости. 

Если Вы решили покупать квартиру на вторичном рынке, то вероятнее всего столкнетесь с трудностями поиска.  Подходящих квартир не много, в нужной ценовой категории практически не из чего выбирать: либо цена завышена, либо состояние квартиры удручает. Всё, что нужно массовому покупателю — между этими крайностями. Рынок еще не наполнился объектами до того объема, который был до пандемии. Хотя он достаточно активный, одни объекты выставляются, другие уходят с рынка. Первичный рынок весь год дорожал вследствие субсидирования государством ипотечной ставки и повышенного спроса.  Вслед за «первичкой» дорожали квартиры на вторичном рынке.

Интерес к вторичке

Эксперты рынка отмечают, что спрос на вторичном и на первичном рынке по-прежнему высок, но ажиотажный спрос на новостройки сменился некоторым охлаждением.

 — Покупатели, которые планировали приобретение будущего жилья в новых жилых комплексах, теперь изменили планы и «ушли» на вторичный рынок из-за возросших цен на строящееся жилье на старте продаж, — говорит Анна Мананкова, член Совета Уральской палаты недвижимости (https://old.upn.ru), руководитель компании «Уральское юридическое общество».  

— К тому же выгодность льготной ипотеки под 6,5 % при росте цен на жилье сошла на нет. Для части продаваемых объектов эта программа потеряла актуальность из-за сокращения кредитного лимита по льготной ипотеке с 6 млн рублей до 3 млн рублей с 1 июля 2021 года. 

Разница по ипотечной ставке на «вторичку» и на новостройку вне льготных программ сегодня составляет 1-1,2%, и ежемесячный платёж по ипотеке - почти не отличается. При том, что заселения в новостройку придётся ждать два, а то и три года, а во вторичное жилье переезжают сразу после покупки. И покупателям новостройки, которые живут в нанимаемом жилье, не надо дополнительно платить за аренду и возвращать ипотеку до сдачи дома в эксплуатацию.

Интерес к ипотеке

Также отмечается снижение числа сделок с расчетами за наличные денежные средства, — покупатели еще чаще используют банковские кредиты для оплаты покупки. Доля ипотечных сделок в компании Анны Мананковой ещё пару лет назад составляла 70-75%, сегодня с привлечением кредитных средств заключается 9 из 10 договоров, то есть доля их выросла до 90%.   Банки упрощают процедуру получения ипотеки, смягчают требования к заемщику. Например, Сбербанк снизил возраст заемщика с 21 года до 18 лет, а стаж работы — с 6 до 3 месяцев. Рассматривает заемщиков с «не совсем чистой» кредитной историей под индивидуальную ставку. Воспользоваться займом граждан стимулируют и различные программы господдержки. Так, в соответствии с федеральным законом от 03.07.2019 № 157-ФЗ с 2019 г. многодетным семьям для погашения ипотеки выделяется 450 000 рублей.

Интерес к отремонтированным квартирам

По словам эксперта УПН, увеличился интерес покупателей к объектам вторичного жилья с ремонтом, оборудованным кухонными гарнитурами, мебелью и стационарной техникой. Они не застаиваются на рынке, даже если их цена значительно выше аналогов без ремонта. Объекты большей площадью, но без улучшений продаются дольше.

Рост спроса на квартиры в отличном состоянии связан со снижением покупательской способности населения. Большинство квартир приобретается за счет кредитных средств. При серьёзной финансовой нагрузке в виде ипотеки для покупателя ремонт в приобретаемой квартире — значительное преимущество, поскольку в данном случае людям не придётся изыскивать деньги на ремонт, ходить по строительным и мебельным магазинам.

 — Застройщики тоже провели анализ и поняли, что объекты с полной отделкой и с мебелью продаются быстрее, чем без отделки, — заметила также Анна Мананкова.  — Так компания Атомстройкомплекс успешно реализовала квартиры с чистовой отделкой, меблировкой, установленными кухнями в ЖК "Просторы". Затем РСГ-Академический в феврале 2020 года анонсировал новость о продаже готовых 4-комнатных квартир с немецкими кухнями Nolte и техникой BOSCH. Сейчас застройщик пошел дальше и запустил проект «Новоселье налегке» с квартирами, укомплектованными мягкой и корпусной мебелью, бытовой техникой. Новосёлам достаточно приехать с чемоданом вещей и разложить их на полочки. Конечно, квартиры такого плана дороже, но покупатели готовы платить. Ипотечный покупатель, выбирая между квартирой без ремонта в первом ценовом поясе и квартирой с ремонтом, но во втором или третьем поясах, охотнее берет вторую. Это быстрые и приятные приобретения, сделки совершаются за 3-7 дней.  Продавать такие квартиры одно удовольствие.

Скрытые риски покупки «ремонта»

Если квартиры от застройщика построены в соответствии с проектом и не скрывают подвохов, то за красивым ремонтом квартиры на вторичном рынке могут скрываться проблемы.

 — Если в квартире перепланировка не согласована с соответствующими органами, бремя согласования ляжет на нового собственника. Ответственность за несогласованную перепланировку начинается со штрафа в размере до 2500 рублей и обязанности привести помещение в первоначальное состояние до изъятия квартиры у собственника и продажи ее с публичных торгов, — уточняет Анна Мананкова. 

Поэтому прежде всего нужно внимательно осмотреть квартиру и сверить планировку с планом помещения. Не специалисту сложно оценить, согласуемая это перепланировка или нет, может ли она быть узаконена в принципе, или сделать это не получится.  Увеличенный за счёт кухни или части жилого помещения (комнаты) санузел на показе, возможно, представят, как крутую идею, но согласовать такую перепланировку невозможно.

Купив объект, в будущем покупатель столкнётся с серьёзной проблемой по переделке квартиры. Поэтому прежде чем купить квартиру с ремонтом, не помешает посоветоваться с профессионалом. Любой риэлтор имеет опыт и легко определит наличие перепланировки, знает, как выглядит типовая "хрущевка", "брежневка" "улучшенка" и какие дополнительные документы запросить у продавца или где их заказать без его участия.

Покупка квартиры без ремонта

Кроме этого риэлторы сегодня работают с множеством профессиональных инструментов и сервисов. В частности, по отделке квартир. Работы проводятся за один месяц. Действуют понятные расценки — от 8 тысяч рублей за квадратный метр на квартиры в новостройке и от 11 тысяч рублей в квартире «вторички». В цену входит оплата труда, стоимость материалов, доставка до места и двухлетняя гарантия. Предлагаются рассрочки и схема оплаты по завершении процесса.

Найти надежного подрядчика не сложно. Агентства-члены Уральской палаты недвижимости работают с рядом ремонтно-строительных компаний через специальный сервис — «Заявка на ремонт». Когда клиенту-покупателю квартиры нужно отремонтировать помещение, агентства подают заявку и строители выполняют работы. Подача заявки — дополнительная бесплатная услуга для клиента. В отличие от самостоятельного найма бригады, дает заказчику гарантии, — если возникнут вопросы, есть возможность обратиться за помощью к третьей стороне, риэлтору. На практике, правда, до этого не доходит, строители дорожат своей репутацией и участием в сервисе заявок УПН.

Покупка квартиры с мебелью

Продавцы в объявлениях иногда указывают, что продают квартиру с мебелью. Или же перечисляют, что, по желанию покупателя, готовы оставить. По словам риэлторов, оставляемая мебель прежде не играла заметной роли при выборе, сейчас играет. Покупатели учитывают это при выборе. Но здесь возможны сложности.

 — До того, как покупатель не заявил о готовности приобрести объект, продавец готов оставить всё, — рассказывает Анна Мананкова.  — Но аппетит приходит во время еды, и как только стороны договорились о заключении сделки, у продавца начинаются сомнения, а не продешевил ли он, а может и холодильник забрать, а вдруг им духовка не нужна и т. д. Поэтому, чтоб не получить пустую квартиру, за которую заплатили повышенную цену, следует грамотно зафиксировать этот момент ещё на стадии задатка. Иначе задаток внесете за одну «комплектацию» квартиры, а на выходе получите другую. Или лишитесь задатка, если продавец на сделке заявит, что заберет мебель. А вы не прописали это условие в договоре, но и не хотите покупать квартиру за эту цену без мебели.

Кстати, в агентствах недвижимости составлением договоров занимаются юристы. В офисе ассоциации Уральская палата недвижимости также проводятся юридические консультации для граждан, предприятий и профессионалов рынка. Юрист УПН работает как на бесплатной, так и платной основе, если объем услуги выходит за рамки бесплатной консультации. Тем, у кого серьезный вопрос и нет знакомого юриста, в УПН предлагают и углубленную платную консультацию, составление документов, представительство интересов при переговорах, в суде и прочее. 

Вернемся к покупке квартиры с мебелью. Как сказала Анна Мананкова, чтобы не потерять обещанную комплектацию квартиры, на практике применяют два способа. Это включение перечня (описи) мебели в договор купли-продажи квартиры и заключение отдельного договора покупки мебели. Первый способ удобен при покупке квартиры «за деньги», а второй – при покупке в ипотеку.

Резюме

Да, сегодня на рынке сложилась не самая привлекательная для покупателя ценовая ситуация. Ограничено предложение, и требуются усилия, чтобы найти подходящий вариант покупки.  Но если обратиться в серьезное сертифицированное агентство, входящее в Уральскую палату недвижимости, можно получить дополнительные преимущества. Взять хотя бы то, что услуги риэлтора с лихвой компенсируется сниженной на 0,3-1,4 процентных пункта ставкой по ипотеке, которую дают банки клиентам компаний УПН.

К тому же в арсенале у агентов — специальные инструменты и технологии, сервисы по ипотечному кредитованию, страхованию, по проверке юридической чистоты объектов и собственников, даже ремонту помещений. Наработан опыт продаж, регулярного сопровождения сделок, специалисты агентств, как говорится не только «в теме», но и в профессиональной форме.

Вот Вы, например, знаете, как решить проблему независимой оценки квартиры для ипотечной сделки, когда стоимость оборудования квартиры включается в стоимость квартиры, но не учитывается оценочной компанией? А ведь в результате квартира может быть оценена ниже суммы кредита, на которую Вы рассчитываете, и заключение сделки становится под угрозу. А вот риэлтор точно знает, как обойти это, подготовить отчет, который устроит кредитную организацию.

Обращайтесь в агентства УПН! Не все выгоды измеряются деньгами! Выбрать агентство недвижимости можно по рекомендациям знакомых, отзывам в Интернете, на сайте Уральской палаты недвижимости https://upn.ru, в реестре РГР https://reestr.rgr.ru.

Email-рассылка