Россия сегодня является рекордсменом по санкциям. Санкционный климат в России – это критическая ситуация для инвестиций или новое окно возможностей?
Возможности идут рука об руку с проблемами, которые принес нынешний год, и это надо учитывать, оценивать положение дел трезво. Однако я все же причисляю себя к оптимистам и верю как и в нашу страну и ее экономику, так и в человеческий потенциал. Здесь главный вопрос в том, как этот потенциал использовать. Ведь практика показывает, что когда рынок на подъеме, то и свой бизнес взрастить очень легко, а вот во времена, когда он идет на спад, сохранить то, что уже было построено – великолепный результат. На мой взгляд, сейчас очень важно – вне зависимости от отрасли – избегать неоправданных рисков. Если вы сомневаетесь в том или ином решении, лучше отложить его принятие на определенный срок, чтобы в спокойной обстановке взвесить все за и против – лучше всего с учетом экспертной оценки.
ПРАКТИКА ПОКАЗЫВАЕТ, ЧТО КОГДА РЫНОК НА ПОДЪЕМЕ, ТО И СВОЙ БИЗНЕС ВЗРАСТИТЬ ОЧЕНЬ ЛЕГКО, А ВОТ ВО ВРЕМЕНА, КОГДА ОН ИДЕТ НА СПАД, СОХРАНИТЬ ТО, ЧТО УЖЕ БЫЛО ПОСТРОЕНО – ВЕЛИКОЛЕПНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ
Всемирный банк прогнозирует уже сейчас спад экономики в России на 9%. Как на это отреагируют инвесторы?
Данные цифры – это усредненная позиция, нужно рассматривать каждую отрасль в отдельности. Согласитесь, что положение дел в сегменте кинотеатров и в том же сельском хозяйстве – это две большие разницы. Все очень индивидуально и в целом говорить про рынок сложно, я могу рассказать только про наш бизнес. Если говорить о смежной с нашим бизнесом области – о рынке жилой недвижимости – то здесь нужно учитывать несколько факторов. Во–первых, этот сегмент рынка сильно зависит от банковской процентной ставки, порядка 65-70% сделок на рынке недвижимости заключается с привлечением ипотечных средств. И в начале всем известных событий ставки по ипотеке доходили до 30% – совершенно очевидно, что у населения не было возможности и желания брать кредит под такой процент. Однако сейчас ключевая ставка снизилась до 9,5%, и рынок начинает оживать.
Во–вторых, мы имеем дело со снижением реальных доходов населения и обоснованными рисками потери работы. В таких условиях спрос также будет падать, потому что не на что покупать. Однако если мы посмотрим аналитику прошлых лет, то обнаружим, что на графике линии инфляции и средней цены на квадратный метр с некоторыми погрешностями всегда шли практически на одном уровне. Исходя из этой закономерности можем сделать вывод, что ждать падения цен на рынке недвижимости не стоит. Хотя всегда надо учитывать параметр средней скидки на рынке, поскольку это очень индивидуальный элемент: кто–то предложит только 2%, а кто-то и все 15%. За такими вещами надо следить, и в нашем сегменте, конечно, тоже будут появляться привлекательные с точки зрения дисконта объекты, которые мы внимательно отслеживаем и проводим анализ их инвестиционной привлекательности.
А что происходит сейчас в сфере торговой и офисной недвижимости?
Надо понимать, что это разные сегменты со своими особенностями: разные цели, пользователи, метод оценки стоимости и т.д. Рынок офисной недвижимости более гомогенный, в то время как торговая недвижимость, которая в свою очередь делится на торговые центры и стрит–ритейл, обладает куда более индивидуальными параметрами, которые надо учитывать. Например, мы не инвестируем в торговые центры и офисную недвижимость это решение мы приняли около трех лет назад, и оно до сих пор себя оправдывает, особенно если учитывать нынешнюю реальность. Сектор действительно очень страдает. Офисная недвижимость еще с начала пандемии приняла на себя удар, когда все перешли на удаленку, и компании взяли курс на цифровизацию. Кому–то удалось переквалифицироваться в коворкинги, но в этом году очередное испытание в виде массового отвода зарубежных компаний из страны и очередной кризис. Что касается торговых центров, то здесь все обстоит, кажется, еще хуже, поскольку непонятно, когда бренды вернутся и вернутся ли вообще, нужно очень ускоренно переформатировать помещения под какие–то другие цели, но это очень трудоемкая задача, и справиться с ней – отдельное испытание.
В сегменте же стрит–ритейла каждое помещение уникально, именно поэтому мы его и выбрали. Мы разделили факторы оценки помещений по нескольким ключевым параметрам, в итоге у нас получилось более 50 параметров, что помогает определить, какое помещение хорошее, а какое нет, и более успешно спрогнозировать его востребованность на рынке. Таким образом, когда мы говорим о рынке недвижимости, то мы всегда должны понимать, что в каждом секторе складывается своя определенная ситуация, и это надо учитывать. Разумеется, рисков в области торговой и офисной недвижимости сейчас очень много, но благодаря нашей разработанной методологии глубокой оценки помещения, включающей не только юридическую и техническую проверку, но и анализ геомаркетинговых характеристик объекта с использованием современного ПО, мы понимаем, как такими рисками можно управлять, какой профиль арендатора нужен в конкретном случае. К примеру, в год пандемии доходность наших проектов составила не менее 18,7%, поскольку мы придерживались ранее избранной стратегии и просчитывали каждый шаг с математической точностью.
Государство постоянно говорит о поддержке инвесторов? Какие уже сегодня меры помогают справиться с последствиями санкций? И что планируется еще предпринять?
Мы знаем о существовании этих мер и регулярно получаем информацию от банков, но я не могу сказать вам о степени их эффективности, поскольку мы выстроили стратегию развития компании таким образом, что это позволяет к ним не прибегать.
В структуре спроса на офисные площади на долю иностранных компаний, согласно оценкам «Коллиерз Интернешнл», приходится 15–20%. Сейчас мы наблюдаем исход из России ряда крупных иностранных компаний. Стоит ли ожидать, что рынок коммерческой недвижимости станет менее привлекательным для инвестирования?
Не станет, просто здесь особенно важно свои решения принимать взвешенно, не торопясь, и базировать их на оценке экспертов, у которых уже есть опыт работы, аналитические данные, новые технологические подходы в оценке привлекательности и рисков, статистика по кризисным ситуациям.
Учитывая, что западные страны продолжают вводить санкции, какие следующие шаги стоит ожидать в этом направлении? К чему должны готовиться российские инвесторы?
Надо понимать, что, скорее всего, это надолго. Российский рынок закрывается, и, с одной стороны, это создает множество трудностей, но с другой, уменьшает степень нашей зависимости от рынка мирового. Наше направление не имеет валютной составляющей, у нас все платежи в рублях, поэтому здесь мне говорить сложнее. Но если смотреть на картину в целом, то сейчас самым правильным будет инвестировать в отечественный рынок во избежание потерь и сложностей с международными платежами, переводами и другими операциями.
Что стоит делать инвесторам уже сейчас, чтобы не потерять прибыль завтра?
Разрабатывать консервативную финансовую стратегию, если ее нет. Если она есть, проверить ее пригодность, возможно, скорректировать какие–то элементы. Нарабатывать инвесторские компетенции в своей области экспертизы, чтобы уже завтра лучше понимать, что происходит, и как это может повлиять на ваше финансовое состояние. Хорошей идеей будет каждый день уделять 20–30% рабочего времени самообразованию – это очень хорошая инвестиция, чтобы всегда идти в ногу со временем. Обратить внимание на IT–решения, изучать их, интегрировать и применять. И, конечно, уделять особое внимание созданию здоровой рабочей атмосферы, поскольку создаваемая внутри таких коллективов синергия – именно то, что помогает бизнесу успешно развиваться даже в самых непростых условиях. Лично мне с командой очень повезло. Мы поддерживаем друг друга в сложные времена. Каждый из нас вносит свой вклад в работу и имеет свои сильные стороны. Я умею грамотно разрабатывать стратегии и придерживаться четкого плана, мой партнер Владимир Бакутеев – инвестор с многолетним опытом и серьезной экспертизой IT-рынка обладает хорошей интуицией, а Станислав Есипович является экспертом рынка недвижимости с 15-ти летним стажем.
УДЕЛЯТЬ 20-30% ПРОЦЕНТОВ РАБОЧЕГО ВРЕМЕНИ САМООБРАЗОВАНИЮ – ЭТО ОЧЕНЬ ХОРОШАЯ ИНВЕСТИЦИЯ, ЧТОБЫ ИДТИ В НОГУ СО ВРЕМЕНЕМ
Какими качествами, на ваш взгляд, должен обладать хороший инвестор и каждый ли может инвестировать?
Я считаю, что каждый должен инвестировать, поскольку при грамотном подходе это значительно облегчает финансовую сторону жизни. При этом важно выбрать комфортный инструмент. Например, если вы спокойный, вдумчивый и неторопливый по жизни человек, не стоит вам вкладываться в криптовалюту и NFT. Если же вы, наоборот, любите риск, авантюрны и предприимчивы, можете смело выходить на рынок акций. Исходите из своего психологического портрета, это поможет выбрать верный путь. Это касательно личных инвестиций. Если же вы управляете чужими деньгами, то здесь не должно быть ипульсивности и погони за сиюминутной выгодой. Аналитический склад ума, сдержанность, умение посмотреть на проблему с разных ракурсов и убрать эмоциональную составляющую – вот что необходимо хорошему инвестору.
А насколько хорошая идея начать инвестировать сейчас?
Сначала ответьте себе на вопросы: какой у меня чек, горизонт инвестирования и каковы мои цели. Ответы на эти вопросы многое вам подскажут. Важно составить свой финансовый план и не забывать базовые постулаты. Например, откладывать 10-20% от любого дохода. И если вы предыдущие несколько лет ничего не откладывали, вряд ли сейчас вам срочно нужно озадачиться вопросом инвестиций. Для этого сначала нужно сформировать капитал. Еще один важный принцип: диверсификация инвестиций. 70-80% лучше вложить в консервативные активы – недвижимость, облигации, банковские депозиты, а оставшиеся 20-30% уже можно направить в области средних и высоких рисков – акции, возможно, та же криптовалюта.
Какой совет можете дать начинающему инвестору?
Системный подход в области инвестиций существенно упростит вашу жизнь. Также важно прислушиваться к мнению экспертов, обсуждать ситуацию, уметь пересматривать и корректировать свои взгляды. Повышать свою финансовую грамотность. Уметь планировать свои действия – в нашей стране этот аспект во многом недооценен, мы очень часто полагаемся на русский авось. Самое время пересмотреть свои приоритеты!
ДЕЙСТВОВАТЬ ИСХОДЯ ИЗ СВОЕЙ СТРАТЕГИИ И ВСЕГДА СВЕРЯТЬСЯ С НЕЙ ПРИ ПРИНЯТИИ РЕШЕНИЙ
Домен компании R-Invest - r-investor.ru
Текст: Анна Савчук
Email-рассылка
Прямая ссылка на оформление email-рассылкиРаз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.
