«Палниксу» – 30 лет!

Созданная в 1992 г. Владимиром Поповым, Анатолием Павловым и Владимиром Потаповым производственно-коммерческая фирма «Палникс» построила один из лучших коттеджных поселков в Свердловской области, в который до сих пор приезжают застройщики учиться комплексному развитию территории.

«Палникс групп» сегодня  занимает существенную нишу на рынке строительства коттеджных поселков с подготовленной инженерно-технической инфраструктурой, а также активно ведет проектирование, изготовление и монтаж  систем канализации, водоснабжения и очистки ливневых стоков на всех важных социальных и жилых объектах Екатеринбурга.

С 2006 г. генеральным директором производственно-коммерческой фирмы «Палникс» является Александр Николаев, который более 25 лет проработал в компании, – сначала прорабом, начальником производственного участка, а потом и руководителем предприятия. Все эти годы он не только занимался строительством, но и получал новые знания в области экономики и юриспруденции. Ему пришлось осваивать специализированные работы – возведение газопровода высокого и низкого давления, централизованных сетей канализации и водопровода, строительство трансформаторных подстанций и электросетей высокого и низкого напряжения.

Опыт строительства позволил Александру Николаеву в дальнейшем успешно управлять и самим поселением. В течение четырех лет он одновременно с основной работой руководил жизнедеятельностью одного из лучших коттеджных поселков Свердловской области. С 2019 по 2020 г. он принимал личное участие в ликвидации последствий наводнений в городах Нижняя Салда и Нижние Серьги, за что министерство строительства Свердловской области наградило его благодарственным письмом.  

По случаю 30-летнего юбилея компании Александр Николаев дал интервью журналу NB, в котором рассказал о том, как устроен рынок загородной недвижимости, какую стратегию развития коттеджного поселка избрал «Палникс» и какие перспективы существуют у строительной отрасли.

Александр Валентинович, как бы вы сформулировали самое главное достижение «Палникс Групп» за тридцать лет работы?

Мы сделали лучший коттеджный поселок в области. На территории более ста гектаров проживает более 1500 жителей, к услугам которых: четыре
искусственных водоема, детские площадки, физкультурно-игровой комплекс с беговыми дорожками, спортивными тренажерами и беседками. Это было первое комплексное освоение территории еще до появления этого понятия в законодательстве. Три учредителя придумали концепцию, профинансировали и создали территорию комфортного проживания. Все, включая концепцию и инженерную инфраструктуру, было продумано изначально, а главное, построено без бюджетных средств. Этим не может похвастаться ни один микрорайон в Екатеринбурге. По окончании строительства мы создали управляющую компанию и в первое время помогали жителям решать коммунальные проблемы. Потом домовладельцы самоорганизовались, учредили товарищество собственников жилья, которое и сейчас обслуживает весь поселок. По сути, это полностью автономное поселение – можно сказать, самоуправляемая ячейка общества. Наш опыт изучают другие застройщики. Возможно, кто-то из них пойдет дальше нас и построит более комфортный поселок, чем «Палникс», но мы сделали качественный цельный продукт, который показал многим, как надо комплексно развивать территории.

Что из себя представляет рынок загородной недвижимости сегодня? Какие существуют предложения?

Согласно Градостроительному кодексу РФ, под загородной недвижимостью сегодня понимаются коттеджи, садовые и дачные дома, земельные участки, предназначенные для индивидуального жилья и блокированной застройки (не более трех этажей).
Что касается предложения, то рынок подразделяется на несколько сегментов. Продаются готовые дома, земельные участки под самостоятельную застройку и земля с условием возведения дома по подряду. Существует несколько типов поселков: организованные, где один застройщик, и хаотичные, где застройщик нарезал землю, продал и исчез. К первым можно отнести «Палникс», «Образцово», «Карасьеозерский», «Галактику», ко вторым – «Широкую речку»и некоторые другие.
В организованных поселках застройщик по окончании строительства организует управление коммунальной инфраструктурой, в хаотичных люди должны организоваться сами и как-то наладить свой быт. А вот с этим-то возникают большие проблемы.

Дело в том, что законодатель не урегулировал вопрос управления загородным жильем, в отличие от многоэтажных домов. Для комфортного проживания в поселке нужно организовать охрану, уборку дорог общего пользования, построить детские площадки и объекты соцкультбыта. В организованных поселках все заранее продумывает застройщик, в хаотичных же люди, как правило, не могут организоваться.
Тут возникают те же коллизии, что и в садовых товариществах: автомобилисты выступают за то, чтобы починили дорогу, а остальные платить за это не хотят, владельцам хороших домов нужно стабильное электричество, чтобы жить круглый год, – садоводам, наезжающим лишь летом, это не надо. Хаотичные поселки быстро становятся непривлекательными: у кого-то дом из бревна, у кого-то из кирпича, кто-то построил, кто-то нет – появляются долгострои. И объекты соцкультбыта возводить там невыгодно: в «Палниксе» магазин появился лишь тогда, когда все 450 домов стали жилыми, – да и то владелец года полтора подбирал востребованный ассортимент.

Качественный коттеджный поселок – это крафтовый продукт. Поэтому у нас в «Палниксе» и других организованных поселках есть своя техника и коммунальные службы, которые ремонтируют инфраструктуру, чистят дороги: после снегопада у нас уже все убрано, а на Чусовском тракте еще и не приступали. Понятно, что люди за это платят, – это надо обговаривать заранее. Повторюсь, достичь согласия в хаотичных поселках сложно, и поэтому удачные проекты реализуются, как правило, там, где всем управляет один застройщик.

Какова доля продаваемых земельных участков, готовых домов и участков со строительством коттеджа по подряду?

Доля каждого сегмента составляет примерно тридцать процентов. Треть участков мы продали на стадии освоения, вторую треть обременяли подрядом на строительство дома, а на оставшейся земле стали строить коттеджи и таунхаусы на продажу. Делалось для того, чтобы не было долгостроя. Поселок сразу ожил, и это быстро привлекло других покупателей: они понимали, что не будут жить на вечной стройке. Причем половину земельных участков, проданных под «самострой», покупали и строили знакомые или родственники наших клиентов из других очередей. Некоторые покупали два участка, чтобы потом один продать: стоимость его к концу перепродажи вырастала раза в два. Цена земли была такой, чтобы изначально отсечь людей, которые неправильно рассчитали свои силы. Способность выложить 6 млн руб. за десять соток свидетельствовала о том, что человек будет готов заплатить потом полмиллиона и за проект красивого дома. Мы беседовали со всеми потенциальными клиентами и, не скрою, кого-то даже отговаривали.
Это иллюзия, что можно продать квартиру и построить качественный дом за 4–5 млн руб. Себестоимость квартиры и коттеджа несопоставима.
Мы правильно выбирали клиентов и поэтому нам удалось создать поселок, в котором проживают люди одного
социального уровня.

А много у нас в области недостроенных коттеджных поселков?

Много. Это как раз те поселки, где застройщик отсыпал дорогу, продал землю и исчез. Иногда он что-то и строит, но часто идет на хитрость. Знаю примеры, где застройщик, не дождавшись подводки газа, делал внутреннюю разводку и ставил газовые баллоны. Клиент приезжал, чувствовал запах газа и искренне думал, что поселок газифицирован. Бывает, что застройщик пишет в договоре, что газификация пройдет чуть позже, – главное, купи землю по 100 тыс. за сотку и начинай строить. Опыт показывает, что примерно в половине случаев газ не приходит и не появляется асфальтовая дорога. Собрать с людей крупные суммы на эти цели очень сложно. Человек, покупающий землю под коттеджную застройку по цене садового участка, не сможет потом платить за инфраструктуру. На Чусовском тракте расположено много садовых товариществ, где стоят хорошие дома, а газа нет. Уже и программа газификации появилась, но среднестатистический садовод не может выложить более 300 тыс. руб. за котельное оборудование, подводку газопровода к дому и разводку отопления.

Получается, новое качество жизни не достигается, если нет единого застройщика?

Новое качество будет только в том случае, если застройщик с самого начала предусмотрел все нюансы, о которых я говорил выше. Мы сразу объясняем клиенту, что за газ, дороги и безопасность надо платить. И человек понимает, как он будет жить, а главное – кто будет жить рядом с ним. Я не говорю, что расслоение по уровню доходов – это хорошо, но вспомните, как в 90-е люди покупали в деревнях землю, строили хорошие дома и смотрели потом в окно на «садовые» дома соседей. В итоге было некомфортно жить ни новому русскому, ни его односельчанам.

Коттеджи, в моем понимании, не должны решать проблему доступности жилья. В «Палниксе» проживает 450 семей – это один 25-этажный дом. Если хотите обеспечить жильем, допустим, военнослужащих, постройте лучше многоквартирный дом – будет дешевле. Там протяженность сетей порой составляет всего 10 м, а у нас канализационных труб проложено свыше 20 км и столько же дорог. Да, иногда кажется, что жить в своем доме дешевле. Например, я в своем коттедже площадью 300 кв. м плачу за отопление столько же, сколько мои родители за двухкомнатную квартиру в городе, но в частном доме есть дополнительные расходы на обслуживание, ремонт оборудования и т.д. Но главное даже в другом: молодым семьям с детьми, чтобы дать ребенку полноценное воспитание и образование, придется регулярно возить его в город в школу, в секцию или в кружок. Поэтому коттеджное строительство рассчитано на людей, которые уже достигли какого-то уровня и покупают коттедж ради улучшения качества жизни.

А что будет с загородным жильем в очередной виток кризиса?

Рынок загородного жилья будет. Что такое кризис? Это перетекание капитала от одних групп к другим. Вот пандемия была – тоже кризис вроде бы. Но для производителей препаратов и медтехники это был не кризис, а прорыв. Те, кто работал в красных зонах, получали высокие зарплаты, что совершенной справедливо, – они все обзавелись квартирами или домами. За 30 лет существования «Палникса» мы пережили несколько волн покупательского спроса: то к нам приходили спортсмены, то медики, то чиновники. Элитное жилье будет всегда продаваться, хотя, может быть, и не такими темпами, как жилье эконом-класса. В том сегменте все проще: дали льготную ипотеку – народ пошел, придумали застройщики студии – опять всплеск продаж. Рынок элитного жилья более узкий, но всегда есть люди, которые готовы улучшить свои жилищные условия. Дешеветь загородная недвижимость точно не будет.

Это действительно будет улучшение условий жизни или вложение свободных средств? Возможны ли инвестиции в загородное жилье в принципе?

Инвестиции бывают разные: ради приумножения или ради сохранения средств. Если хотите приумножить капитал, лучше покупайте студии. Очевидно, что стоимость их будет расти, – можно потом с выгодой продать. На загородном рынке приумножить капитал вряд ли получится. Это все-таки индивидуальное жилье, которое строится «под себя». Нам казалось, что в «Палниксе» мы сделали идеальные типовые планировки в таунхаусах, но люди их переделали во всех 60 без исключения. Вкладывать средства в дома площадью 500-600 кв. м бессмысленно: их нельзя продать, потому что человек, потративший 50 млн, хочет эксклюзива. Продать еще можно дома стоимостью 6-12 млн – там клиент готов на какие-то типовые решения. Поэтому, если есть свободные средства, лучше их вкладывать в улучшение своей жизни, то есть в элитное жилье. Хотя вложение в коттедж может быть и одним из способов сохранения денег. Финансовый рынок сейчас неустойчив, вариантов у инвестора, имеющего, допустим, 30 млн руб., немного: ему надо вкладывать либо в бизнес, чтобы спасти деньги, либо в недвижимость. Покупать акции, когда непонятно, что с рынком будет завтра, глупо, доллар уже не продают, пять машин никому не нужны. Остается недвижимость – не случайно, когда начался кризис, вымели даже «вторичку». Люди так сохраняли свои сбережения.

Как, на ваш взгляд, можно поддержать рынок загородной недвижимости? Может, нужны меры со стороны государства?

Государство начало разрабатывать законодательную базу для коттеджных поселков, и это назрело. Очень многие из них доставляют проблемы муниципалитетам: люди строят жилье, живут, а нет ни дорог, ни газа, ни «социалки». Они начинают жаловаться, но в муниципальном бюджете на социальное обеспечение не предусмотрено средств. Улучшить это позволит идеология комплексного развития территории, которая  приведет к тому, что хаотичных застроек будет все меньше и меньше. Проблема сегодня у всех одна – привлечение средств. Ключевая ставка Центробанка РФ составляет сейчас 20% – подняв ее на такой уровень, государство практически остановило развитие новых проектов и производство строительных материалов: построить хороший поселок за год невозможно. Проценты съедают почти всю прибыль. И вот здесь нужна помощь государства. Думаю, ставку скоро поправят, – очевидно же, что ее подняли ради сохранения банковской системы.

В 2008 г. после падения в кризис цены на недвижимость показали стабильный рост. В этот раз события будут развиваться по аналогичному сценарию?

Сейчас будет резкий рост цен, поскольку инвесторы будут спасать свои деньги. Затем наступит спад, потому что у остальных нет денег. Спустя какое-то время начнется плавный подъем. Задача застройщиков – подготовить к моменту подъема предложения. Так всегда и было – у нас каждые семь-восемь лет кризис. Плохо придется тем, кто сильно закредитован: очевидно, что многие проекты схлопнутся.

Как, по-вашему, застройщики будут завлекать покупателей на рынок загородной недвижимости в кризис?

Продавцы недвижимости эконом-класса – только ценой, при этом качество жилья упадет – чудес на свете не бывает. Стоимость материалов резко выросла и массовый покупатель отшатнулся. Есть же психологический момент: дом человек готов купить за 5 млн, сад – за полтора. Если цена выше – продажи падают. Нужно время на привыкание. Застройщики будут как-то выкручиваться: возможно, начнут делать брак – бетон класть зимой без прогрева, материалы дешевые использовать и т. д. Что будет с этими постройками через три-пять лет – большой вопрос. Примеры, когда окна текут, фасады отваливаются, имеются. Наверное, появится много брошенных домов. В элитных же поселках скупят все, что там есть, – даже по завышенным ценам. Думаю, рост составит процентов двадцать. Возможно, на рынок поступит много «вторички». Так было в 2008 г., когда у многих стал рушиться бизнес и кредитная нагрузка вынудила продавать жилье. Полагаю, покупатели элитных домов будут обращать внимание прежде всего на качество жилья, продуманность инфраструктуры, надежность застройщика. Мы долго конкурировали с соседними поселками на Чусовском тракте, они предложили клиентам пять типовых домов и открытую планировку, не предусматривающую заборы. У нас была другая концепция: пусть все строят на свой вкус и по индивидуальным проектам. Мы полагали, что на дорогой земле «халупы» строить никто не будет. И мы не прогадали: у нас едешь по поселку как по музею – все дома разные, красиво.
К нам летом едут купаться со всего города, потому что у нас замечательные места отдыха. Управляющая компания рыбу разводит, цветы высаживает, праздники организует. Все это было продумано изначально.

Следует ли ожидать новых решений в загородной недвижимости?

Многие городские застройщики сейчас пытаются выйти на рынок загородной недвижимости. Не знаю, как у них получится, – все же требуется другой подход. При строительстве многоквартирных домов используются типовые проекты – нарезаются лишь в зависимости от ситуации трехкомнатные либо однокомнатные квартиры. В целом же очень стандартный подход – я бы даже сказал, негибкий, – но зато он позволяет лепить коробки, как в конструкторе «Лего». В коттеджный поселок надо душу вложить. Команда должна этим жить. Мы сейчас закончили последнюю очередь «Палникса» и смотрим новые площадки. Расширять поселок нет смысла: когда у тебя 1000 домов – пропадает камерность. Атмосфера – это очень важно для людей. Приходится все учитывать –
даже размеры участков, ширину дорог. Поселок – живой организм, и к нему надо так и относиться. Надо просто понимать, как создаются загородные поселения. В «Образцово» учредители сами там живут, ходят по улицам, устраивают турниры. Люди могут посмотреть им в глаза. В «Карасьеозерском» изначально сложился свой круг общения, в «Галактике» тоже все друг друга знают. Точно так же и в «Палниксе» начиналось. Строительство поселка сначала не воспринималось как бизнес. Учредители хотели построить качественное жилье для себя и партнеров. Поэтому мне сложно ответить на вопрос, появятся ли новые качественные загородные поселки.
Наверное, будут предприниматься попытки, но мы их увидим года через два.

Кризис повлияет на рынок рабочей силы?

Безусловно. Россиян на стройках не много, а мигрантам из ближнего зарубежья зарплату надо домой в долларах посылать. Идет отток мигрантов. Будем искать рабочую силу. Может, наши пойдут: в торговых центрах одно время на кассах сидели иностранцы, а сейчас опять появилось много соотечественников. Скорее всего, придется зарплату повышать. Инфляция же у нас объективно не 8%, плюс кадровый голод во всех отраслях. У нас разрушена система образования. Я знаю это по своему опыту.
В 1994 г. закончил стройфак УПИ, в 2010 г. – финансово-юридическую академию, в 2020-ом – Уральский юридический университет. Скажу, что с 1994-го по 2010 г. качество образования упало раза в два, а к 2020 г. его совсем убили, особенно в пандемию. В советское время нас учили думать, а сегодняшних ребят учат на тесты отвечать. Самая незащищенная у нас профессия – учитель. У него отобрали все права, еще и зарплата низкая. Практически нет у нас профессиональных училищ. Предприятия пытаются возрождать, но если государству это не надо, то сложно им приходится. Надеюсь, после всех последних событий систему образования начнут восстанавливать.

«Палникс» тридцать лет на рынке. Как вам видится стратегия развития компании дальше?

Мы активно ведем переговоры о приобретении земельных участков – возможно, будем строить многоквартирные дома и комплексно осваивать территории. Свою задачу видим в том, чтобы за один-два года продумать концепцию, предложить проекты, и когда «дым пожарища» развеется, начать их реализацию. Идти сейчас забивать колышки смысла нет. Любому проекту предшествуют большие подготовительные работы, и мы этим сейчас активно занимаемся. Интеллектуальный потенциал у нас есть.

620142, г. Екатеринбург
ул. Чайковского, д. 11
помещение 15, этаж 1
Тел./Факс: +7(343) 287-52-00
Е-mail: palniks@palniks.ru
              www.palniks 

Email-рассылка